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中房協丁祖昱評樓市:限貸放松難產，企業還需自救

發布日期：2014-09-25來源：中房協編輯：沈艷

[摘要]

　　限購限貸都放松對市場影響仍有限，不要寄希望于會馬上回暖和反轉。

　　限貸放松的話題，周一開始議論紛紛，周二達到高潮，煞有其事，周三又紛紛辟謠，偃旗息鼓。雖然還是有一些地方政府繼續給出了關于限貸放松的政策，如青島9月23日新規，規定出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定;再如福州落實“閩八條“的細則出臺，購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首套房貸認定等等;也有一些商業銀行，如興業等給出了優惠措施，但由于四大行的否認，造成這次限貸放松，迄今還是懸案，等待下文。

　　二季度以來，建議限貸放松的聲音此起披伏，限貸放松對樓市可能產生的積極影響也毋庸置疑。就從目前情況來看，限貸放松已成定局，但放松力度應該有限，效果也值得懷疑。

　　1、限貸放松程度還是有限。這次提到限購調整主要在三方面：一是認房不認貸，只要貸款余額結清，再次申請貸款購房的可認定為首套;二是首套可以打7折;三是二套房按揭放松。首先，首套利率最低7折大家可以當他是一個鼓舞人心的笑話，商業銀行還沒有到寧愿虧本也要掙吆喝的程度，任何一家銀行都不會給出低于9折的利率;其次，“還清貸款可視同首套“實施的可能性最大，這類客戶群體絕對是銀行最優質的客戶;另外，二套限制放松的，實施的可能也比較大，二套房客戶群體同樣也是銀行最喜歡的客戶群體，風險小，利率高，從目前情況來看，很多銀行實際上已有一些變相放松的方式。

　　2、以上放松政策實施，受影響客戶面還是有限。第一類，出售唯一住房視同首套的純改善型的客戶群體比例是很低的;第二類，按揭還清了視作首套，可以視作二套放松的范疇，影響同樣有限;第三類，本身就是二套的，這類客戶群體比例較高，但對這類的優惠力度不會特別大，購房者也不會因為按揭有所放松，而忽視當前對樓市的判斷，貿然入市。

　　3、限購限貸都放松對市場影響仍有限。我認為市場仍將維持目前的走勢，不要寄希望于會馬上回暖和反轉。從2014年的情況來看，市場最大的問題還是供求問題，即供大于求。隨著限購放開，之前困擾多套房購房者的資格問題已經解決，但并未帶來市場的反轉。同樣限貸的放松，如果沒有首套利率低至8折以下“超級核武器”，對目前最大的客戶群體——首次置業者也不會產生根本性的影響。即便二者政策效應疊加，最多只會改善部分城市市場低迷的情況，但不能扭轉市場的格局。

　　今年的金九銀十成色已經不足，政府該做的都做了，接下來是企業做好自己該做的事情，忘記限購和限貸，也許明天還有希望。