咋轉型為城市綜合運營商

發布日期：2014-07-18來源：本網編輯：龔煒

[摘要]城市綜合運營商和一般施工企業、房地產開發商相比，在內涵和外延上都有很大的突破和超越。要站在經營城市的高度，從簡單的施工生產升級到城市發展建設整合服務，實現從施工企業向服務企業的轉型。

　　我們理解的城市綜合運營，應該是圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業優勢和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分。城市綜合運營商既以經濟利益為導向，又兼顧長遠的社會效益，以此帶動城市和區域經濟的發展，解決政府和市場兩方面的問題。城市綜合運營商和一般施工企業、房地產開發商相比，在內涵和外延上都有很大的突破和超越，可以涵蓋多種類型，包括基礎設施型城市運營商、居住建設型城市運營商、資源整合型城市運營商以及城市營銷型城市運營商。

　　城市綜合運營商的特點

　　對城市發展具有前瞻力。城市運營商更關注國家的城市發展趨勢、布局，順應國家經濟社會發展規律，了解國家城市化發展政策，因此，城市運營商更需具有戰略眼光，在開發戰略上由近期、短期效益轉變為長期效益，從而在國家、區域城市化發展的布局中尋找自身的發展空間。

　　城市綜合功能的提供者。城市運營商從事的經營活動從常規的工程項目向城市層面延伸，將項目開發與產業結構、城市發展和城市經濟緊密結合。在開發定位上，城市運營商實現了由單一項目的市場定位到城市區域功能選擇定位的轉變。因此，城市運營商應具有更強的統籌意識、更遠的戰略眼，承擔更重的社會責任。

　　社會分散資源的整合者。城市運營商所承擔的功能和責任遠遠超過單純的基礎設施建設或地產開發，而是在進行相關生活設施提供和商品房開發的基礎上，對城市植入相關產業。因此，城市運營商已經由居住空間的提供者發展成為城市公共生活空間的提供者，并進一步發展成為城市產業的植入者，最終帶動城市居民的就業和城市經濟的發展。

　　具有強烈的社會責任感。城市運營商處于城市發展戰略和城市總體規劃的大格局下，不僅要以市場化的操作手法實現自我利益最大化，更要在城市總體發展規劃和可持續發展的前提下，從社會整體利益出發，體現自身的社會價值。因此，在經營目標上，城市運營商實現了由企業利益目標到與社會公益目標相結合的轉變。

　　與政府保持良好的合作和雙贏關系。城市運營商和政府之間不是利用與被利用的關系，而是合作關系。城市運營商將項目開發從短期行為演變成一種可持續發展的、對城市長期負責的行為。政府職能側重于戰略層面，是對城市發展定位、整體規劃、發展思路的確立，而對于城市運營目標的實現，則需要城市運營商通過更多操作層面的運營來完成，確保城市運營商經營發展和資產增值目標同政府公共職能目標的有效銜接。

　　施工企業轉型發展為城市綜合運營商的條件

　　很強的統籌能力和資源整合能力。城市綜合運營商必須具備很強的統籌能力和社會資源整合能力，施工企業要站在城市經營的高度，從事城市(或開發區、新區、大型社區等)基礎設施及房地產的投資、建設、運營，從簡單的施工、房產企業升級到城市發展建設整合服務商，實現從施工企業向服務企業的轉型和升級。

　　更強大的資金支持、更成熟的投融資運作和管控。城市綜合運營商作為城市產業的植入者，將參與到更為復雜和多層次的業務模式中去，因此，需要更強大的資金支持和更成熟的投融資運作和管控模式。為此，施工企業應具備成熟的投融資運作水平和創新手段。一方面，創新融資方式，拓寬市場投融資渠道;另一方面，建立監管防范體系，增強金融風險防控能力。通過建立健全投融資的風險識別、評價分析和防范體系，加強財務監管，規范公司運作，提高企業金融監控和風險預警能力，及時防范和化解投融資風險。

　　把科技進步與創新作為發展立足點和強力支撐。城市綜合運營商在推進城市化進程中扮演著重要角色，需要把科技進步與技術創新作為發展立足點和強力支撐，把握和引導社會發展和產業技術發展的方向。因此施工企業要實現轉型發展必須鞏固科技成果和專利水平，提高專業領域研發實力。同時，通過推進建筑節能減排，走綠色低碳經濟發展之路，以引進消化吸收的方式，取得先進的新能源和環境保護技術。

　　對城市建設和社會發展的戰略、方向有準確把握。城市綜合運營是一個龐大、跨時代、高社會效益的城市建設綜合服務體，將為社會提供種類繁多、具有個性的建筑產品、物業服務，如各種樓盤、市政基礎設施、物業管理服務等。因此，城市綜合運營商提供的不僅僅是居住空間的硬件設施或服務，而是涉及城市生活的公共空間。此外，城市綜合運營商需要研究城市發展的戰略定位.把握城市未來發展的方向，進而配合政府進行城市建設的總體規劃。這些策劃和規劃不僅改變城市的形態，而且直接影響到市民的生活，進而影響城市未來的發展。由此可見，施工企業只有具備社會責任意識，才有可能轉型發展成為城市綜合運營商，承擔對城市建設和社會發展的使命感和責任感。

　　當前施工企業在轉型發展過程中所存在的差距

　　在激烈的市場競爭中，國內一些優秀的施工企業逐步成長，具備了轉型發展成為城市綜合運營商的基本條件，但是要發展為成熟的城市綜合運營商，還存在著很多不足，與國外先進企業相比，在資源整合、技術創新、產業鏈拓展和專業化水平上依然存在著不小的差距。

　　在國際上有很多知名施工企業的成功發展經驗，值得轉型發展中的國內施工企業學習和借鑒，從而幫助企業突破發展中遇到的瓶頸。布依格是國際知名建筑施工企業集團，但是除傳統的建筑業務外，旗下的布依格電信是法國三大電信運營商之一，旗下的法國電視一臺擁有國內31.5%的收視率。由于布依格進入了不少高附加值的綜合運營服務行業，有力促進了企業經營績效的整體提升。又比如法國萬喜公司是充分利用并購重組快速做大做強的典型。萬喜公司在2000年收購了另一著名的建筑承包商GTM后成為全球建筑業老大，萬喜公司長期盈利性增長的動力主要來自于并購重組后業務的迅速成長。2005年萬喜公司又收購了法國著名的公路特許經營商ASF，使直接運營的公路總長度達4687公里，成為了法國最大的公路特許經營商。借助施工業務積累的優勢，萬喜公司深度介入運營業務，截至2010年，萬喜公司已有超過60%的凈利潤來自運營業務，成為集團最為重要的業績支撐。通過對比國外先進企業的發展經驗，可以發現施工企業要轉型發展成為城市綜合運營商，還必須進一步提高產業鏈延伸、資本運作和風險管理的水平。

　　上海城建集團向城市綜合運營商發展的理念和實踐

　　隨著我國投資體制改革的深入，社會經濟分工的細化，建設業主已越來越專注于各自的專業領域，越來越多地要求承包商提供更全面的服務，涵蓋從可行性研究、設計、施工到運行的全過程，對建筑產品只提出功能性需求，產業鏈中各環節的協調需要通過產業自身來完成，對建筑企業服務能力的綜合性、專業性提出了更高的要求，這就要求企業經營方向和經營能力向綜合性、專業性兩個方向加速提升。因此，市場需求模式的轉變已迫使建筑施工企業必須向產業上游以及下游全面延伸和拓展。另一方面，由于上海城建業務主要集中在市政行業，受外部宏觀經濟形勢影響較大，加之企業優勢業務領域狹窄，在市場總體發展環境存在諸多變數的情況下，發展成為城市綜合運營商，是企業轉型發展的必然選擇。上海城建發展的內外部環境和狀況，決定了城市綜合運營商是企業轉型發展的戰略目標。

　　上海城建是市政局將其所屬的市政建設、設計、施工和管理企事業單位合并組建而成的企業集團，經過多年發展，形成了以基礎設施設計施工總承包為龍頭、以基礎設施投資和房地產開發經營為依托，集各類工程投資、設計、施工、管理、設備和材料供應為一體的大型企業集團。上海城建從誕生之日起，就承擔著城市建設和運營的使命和責任;在轉型發展過程中，也為成為城市綜合運營商進行了大量的探索與實踐。

　　延伸前端市場營銷，優化設計和咨詢產業價值鏈。設計和咨詢板塊作為上海城建主要業務之一，是企業發展成為城市綜合運營商不可或缺的重要組成部分。上海城建提出了“設計引領”的戰略目標，重點關注以下三個方面，一是設計的前期投入和參與，贏得業主認同與市場先機;二是設計前端獲取的寶貴信息資源;三是技術引領。通過優化設計，降低工程造價，降低項目風險，增加項目附加值，并為企業投資業務提供有效建議，從而集合企業設計、投資、施工力量，發揮企業綜合資源優勢。

　　近年來，上海城建下屬設計院以前期研究引領市場開發，瞄準大項目、大業主、大市場，提供系統的專業咨詢和規劃，深度參與專業規劃前期研究，并在實踐中以技術經營開展前期攻關，提升了主營業務的業績，實現了設計院產業鏈、技術領域和市場布局的重要突破。集團設計院建立了“以客戶需求為導向”的前期研究管理體系，建立了分院統籌前期研究，關鍵環節分工協調，部門和個人落實到位的多層級市場開發體系;發揮專業研究中心的技術引領作用，以研發實施部門和專業分院研發兩個層面組成的研究開發系統，激發前期研究及科技創新動力。針對現階段工程建設服務市場的特點及發展趨勢,集團設計院建立了“前期研究引領市場開發”業務模式，以市場和客戶需求為中心,著重主動服務、增值服務。一方面，延伸設計業務前端營銷，提升經營工作技術化能力。另一方面，優化設計業務價值鏈，提升技術創新增值化能力。設計院通過對過往項目的反思、總結、提煉設計工作中的增值服務，主動提出客戶不曾重視的項目關鍵點，提出需要深入研究的有價值的觀念，幫助客戶完善項目建設，從而形成新的項目機會。

　　依托投資施工聯動，提升集團投融資能力。隨著宏觀調控不斷深化，投資規模、信貸規模收縮，提高基礎設施投資能力將成為實現上海城建未來幾年快速發展和市場地域領域布局的重要手段，也是企業實現投資施工聯動、深入整合產業鏈和價值鏈、提升綜合運營能力這一戰略目標的重要保障。隨著基礎設施投資業務對施工總承包業務的帶動作用日益重要，企業在項目投資決策時，不僅考慮項目的債權融資，更關注設計股權融資和項目轉讓或提前收回的方案。投資的資本推動特征決定了投融資的高度相關性，因此，只有充分運用好資本市場，才能使企業的投資業務大步發展。

　　當前，上海城建正從如下幾個方面提升投資能力：一是股權融資，即通過項目吸引戰略投資者，尋求長期資金。通過上市公司平臺，充分利用資本市場，實施增發、配股等股權融資方式;或通過引進戰略投資者、股權信托等參股項目公司，實現可控資本金規模提升。二是項目融資，組建項目公司后以其為主體進行債務融資。利用資本市場、銀行間市場和保險市場進行項目債務融資。在銀行間市場進行傳統項目貸款、發行短期融資券、中期票據和信托理財，包括發行定向票據和超短期融資券;在保險市場通過設立基礎設施債權計劃進行融資;在資本市場通過發行公司債、可轉債以及分離可轉債等方式進行債務融資。三是結構金融，通過金融創新、設計合理的交易模式，把完工基礎設施項目予以轉讓變現，實現由資產到資金的轉化。

　　強化綜合服務能力，積累資源整合與運作經驗。上海城建自成立以來，積極參與和承建重大標志性項目，從而不斷積累資源整合與運作經驗。從承建上海第一個內資BOT項目嘉瀏高速公路起，上海城建承接了上海竹園第二污水處理廠、杭州錢江隧道、寧波常洪隧道等多項BOT項目，“投資-建設-運營一體化運作”模式和經驗日趨成熟。此外，還相繼取得南京地鐵96億元BT建設工程和昆明南連接線高速公路37億元BT建設工程，不斷積累企業總承包、總集成一體化運作經驗。從投資、設計前端領域，到工程施工、運營、養護等主要業務;從高架、地鐵、隧道、橋梁等基礎設施建設工程，到民防工程、燃氣管線、污水處理、保障房社區建設、援疆“交鑰匙”項目建設等多方位民生領域;從確立和保持行業領先的隧道及地下工程技術，到研究、開發新型高性能改性瀝青路面材料，再到大力推進住宅產業化(PC)技術的發展及應用;上海城建在事實上確立了業務范圍呈現向產業上下游發展的態勢，初步具備了具有高度集成能力的智力密集型綜合運營服務提供商的基本要素。

　　我國基礎設施建設和城市規劃發展同國外發達國家相比，依然處于相對落后的階段。快速的城市化發展進程、不完善的市場化機制，也凸顯了城市建設運營中所暴露出來的短視和急功近利等問題。城市綜合運營是一個需要政府、企業、社會共同參與的龐大、綜合、復雜的體系，如何建立起適合優秀施工企業集團轉型發展成為綜合運營商的外部環境，如何提高我國城市綜合運營的整體水平和能力，如何協調好城市綜合運營商自身發展目標同社會服務功能的關系，依然需要包括施工企業在內的城市綜合運營實踐者們去深入思考。(作者：上海城建集團副總裁 王志華)

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