上半年樓市區域分化加劇 市場仍在去庫存周期中

發布日期：2015-07-21來源：騰訊財經編輯：張蘭

[摘要]

　　 國家統計局近日公布的上半年全國房地產開發和銷售數據顯示，樓市的各項數據呈現出“冰火兩重天”的兩種態勢。1-6月份，商品房銷售面積同比增長3.9%，銷售額也增長了10.0%。與之相對應的則是，6月份房地產開發投資增速的16個月連跌，和樓市庫存的再次增長。

　　 有業內人士認為，新開工和房屋竣工面積下降的同時，商品房待售面積依然在增加說明，全國房地產市場整體依然處于“去庫存”周期中。

　　 全國樓市仍在“去庫存”

　　 國家統計局數據顯示，2015年1-6月份，全國房地產開發投資43955億元，同比名義增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。

　　 從數據來看，判斷樓市未來走向的“3項先行指標”(開發企業到位資金、土地購置面積、新開工)，并未明顯好轉。1至6月，開發企業到位資金同比僅增長 0.1%，其中國內貸款下降4.1%;開發企業土地購置面積同比下降33.8%，降幅比1至5月擴大2.8個百分點;開發企業房屋新開工面積同比下降 15.8%，連續16個月下降，降幅比1至5月僅收窄0.2個百分點。因此，開發商仍舊處在去庫存的巨大壓力之中，加杠桿的積極性并不足。

　　 總體來看，目前除了深圳，全國大多數城市房價仍然沒有明顯上漲現象，或者仍然處于同比或環比小幅下跌狀態，說明大多數城市仍然處于去庫存階段，仍然沒有明顯復蘇和好轉。

　　 同策咨詢研究部預計，到了下半年，當前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

　　 但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房價則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅持“以價換量”去庫存。據廣發證券統計，北京和廣州的住宅消化周期為17個月。

　　 業內對未來走勢存有爭議

　　 騰訊財經了解到，從目前已有數據來看，市場上對樓市后市走向分為兩種觀點。一種觀點認為成交與價格皆復蘇，市場趨于樂觀;而另一種觀點則認為房地產開發投資增幅創近十年新低，全國市場仍然低迷。

　　 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭傾向于前一種觀點。他提出，在一輪房地產上行周期中，房屋成交量與價率先上漲，其后土地市場和投資建設指標，也會步入上行通道。而當前的形勢是，房屋市場剛剛步入上行通道，全國房地產開發企業土地購置面積、全國房地產開發企業房屋新開工面積、全國房地產開發投資這三組指標還沒來得及反彈。此時，判斷全國房地產市場依然下行，或者低迷，肯定屬于誤判。楊紅旭認為上述三類指標，必將在下半年或者企穩，或者反彈。

　　 克而瑞信息集團董事長丁祖昱同樣對后市抱有樂觀態度，他認為，自去年二季度至今年一季度，樓市成交持續低迷，全國房地產整體銷售處于負增長通道。進入二季度后，在“330新政”、降息降準、地方公積金政策調整等多重利好影響下，商品房成交逐月走高，回暖趨勢不斷加強。

　　 易居房地產最新發布研報指出，二季度以來，商品房銷售面積增幅曲線幾乎呈現直線上升路徑，反映了市場成交已經走出了低迷的格局，并處于復蘇態勢。

　　 “謹慎派”則認為，盡管全國樓市企穩向回升過渡的良好趨勢顯現，但考慮到庫存壓力在中期內難以緩解、房價開始上漲、重點城市樓市前期泡沫化上漲后開始回調，未來樓市仍將處于弱勢企穩的局面。

　　 亞豪機構市場總監郭毅表示，樓市分化進一步會體現在高端樓盤上，目前的購房需求已從剛需轉向了改善型住房需求，隨著需求結構的變化，未來一線城市的高端樓盤將倍受青睞，而吸引力不強的二三線城市，將會走向另外的低迷。

　　 上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦同樣認為，由于目前面臨較高的成交量透支太多購買力，購房熱情有降溫苗頭。樓市下半場房企將對供應節奏進行調整，預計后市成交會呈現溫和縮水的走勢。

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